Meer
Publicatiedatum: 17-10-2017

Inhoud

Programma onderdelen

Paragraaf Grondbeleid

Paragraaf Grondbeleid

Deze paragraaf gaat over de exploitatie van de (bouw)gronden die de gemeente in eigendom heeft –als ware de gemeente een bedrijf. De paragraaf hangt sterk samen met het programma Openbare Ruimte. In dat programma staan de beoogde maatschappelijke effecten en de lasten en baten. In deze paragraaf wordt het achterliggende beleid vanuit een meer financieel technisch perspectief beschreven, volgens de eisen van het Besluit Begroting en Verantwoording (BBV). Daarnaast is er een relatie met de paragraaf Weerstandsvermogen. In die paragraaf staan onder andere de risico’s van bouwgrondexploitatie in relatie tot het weerstandsvermogen. 

Grondexploitatie is het proces waarbij grond wordt aangekocht, bouwrijp wordt gemaakt en rioleringen en wegen worden aangelegd, om vervolgens de grond te verkopen voor de bouw van woningen of bedrijven.

Het volgende is van groot belang:

  • Beoordelen van financiële haalbaarheid;
  • Scenarioanalyse;
  • Analyseren knelpunten en risico’s;
  • Uitgangspunten voor beheersing en bewaking.

Omdat er grote sommen geld in grondexploitaties omgaan heeft het grondbeleid een groot financieel impact. De eventuele baten, maar vooral de bepaling van de financiële risico’s zijn erg belangrijk voor de financiële positie van de gemeente.

Beleidskader

Het gaat in het grondbeleid om de ontwikkeling van gronden die in eigendom zijn van de gemeente. De mogelijkheden voor ontwikkeling worden beperkt door het planologisch kader, waarover meer in programma 3, Ruimte. Het Besluit Begroting en Verantwoording schrijft voor dat de gemeente in de paragraaf Grondbeleid: 

  • De visie neerlegt op het grondbeleid;
  • Een aanwijzing van de wijze waarop de gemeente het grondbeleid uitvoert;
  • Een prognose geeft van de resultaten van de grondexploitatie;
  • De geraamde winstneming onderbouwt;
  • Beleidsuitgangspunten omtrent de reserves voor grondzaken formuleert in relatie tot de risico’s.

Grondbeleid

Wat is “grondbeleid”?

Onder grondbeleid wordt verstaan: “het op een zodanige wijze handhaven van het bestaand grondgebruik, dan wel het realiseren van gewenste veranderingen in dit grondgebruik, dat dit past in de door de gemeente geformuleerde doelstellingen in het kader van ruimtelijke ordening”.

 

Beleidsintenties college

In april 2014 hebben de raadsfracties van de ChristenUnie-SGP, het CDA en de VVD de beleidsintenties voor de coalitieperiode 2014-2018 opgesteld met de titel “De kracht van samen leven, wonen en werken”. In dit collegeprogramma staan de volgende punten die betrekking hebben op deze paragraaf: 

Programma 2: Economische zaken, Financiën en grote projecten

Financiën

Richtinggevende afspraken:

  1. Geen grondaankopen voor uitbreiding woningbouw en/of industrieterrein;
  2. Positieve rekeningsaldi worden toegevoegd aan de Algemene Reserve, niet geblokkeerd.

 Programma 3: Openbare Ruimte

Wonen

Richtinggevende afspraken:

  1. De visie Wonen, Welzijn en Zorg moet in 2014 voorafgaand aan de lokale woonvisie zijn opgesteld, zodat de opgestelde visie mede gebruikt kan worden voor de op te stellen woonvisie;
  2. In de komende vier jaar geen nieuwe (grootschalige) uitbreidingsplannen voor woningbouw realiseren;
  3. Bevorderen dat marktpartijen projecten ontwikkelen en ruimte bieden aan particulier opdrachtgeverschap;
  4. In samenspraak met belangstellenden levensloopbestendige woningen bouwen;
  5. Inzetten op starterswoningen, kleinschalige bouwprojecten en alternatieve woonconcepten;
  6. Haalbaarheid voortzetten starterslening onderzoeken;
  7. Onderzoek naar verruiming van de regels voor inwoning gericht op de toenemende noodzaak voor het verlenen van mantelzorg;
  8. Bij het maken van prestatieafspraken met Triada o.a. aandacht besteden aan scheefwonen en behoud goedkope huurwoningen.

Kwantitatieve Opgaven Wonen

In het verleden was het Kwalitatief Woningbouw Programma (KWP) van groot belang voor de grondexploitaties van de gemeente. Het was immers in het kader van de actieve grondpolitiek van belang hoeveel woningen de gemeente mocht bouwen op bij haar in bezit zijnde locaties. Hierin is inmiddels het nodige veranderd.

 De gemeente is afgestapt van de actieve grondpolitiek. Te ontwikkelen locaties worden aan de markt aangeboden. Er wordt ook niet meer actief gestuurd op de invulling van die locaties, maar in het kader van de uitnodigingsplanologie is het aan de markt om aan te geven welke plannen meerwaarde hebben en of daar vraag naar is. Plannen worden wel getoetst aan de gemeentelijke Woonvisie.

 Er is nog wel een bandbreedte waarbinnen ontwikkelingen moeten passen. Het oude KWP bestaat niet meer. Daarvoor in de plaats gekomen is de Kwantitatieve Opgave Wonen. Op grond van de Provinciale Omgevingsverordening mogen er geen nieuwe woonlocaties ontwikkeld worden als die niet passen in door GS vastgestelde Kwantitatieve Opgave Wonen voor de betreffende regio.

 In regionaal verband is daarom een bandbreedte afgesproken voor de woningbouwontwikkelingen per gemeente. Voor Heerde geldt een bandbreedte van 620- 750 woningen tot 2024.

In eerste instantie was voor Heerde een gemiddelde uitgetrokken van 685 woningen. Later is dit aantal verhoogd met 69 woningen naar 754 woningen. Dit is echter geen absoluut maximum. Als er marktvraag is en de goede plannen worden ontwikkeld, dan is er ruimte voor meer.

Een deel van die woningen zal nog ontwikkeld worden op reeds in ontwikkeling gebrachte locaties zoals De Bovenkamp in Heerde en De Kolk in Wapenveld.

De rest van de Kwalitatieve Opgave Wonen zal gerealiseerd gaan worden op, door ontwikkelaars en particulieren te ontwikkelen, locaties, zoals de overige vrijkomende schoollocaties en de gemeente werf, maar ook op te herontwikkelen particuliere locaties. Vooralsnog is voor dergelijke ontwikkelingen voldoende ruimte aanwezig.

Notitie Grondzaken

Op 7 februari 2017 heeft het college van B&W, na consultering van de commissie Ruimte op 12 december 2016, ingestemd met de vernieuwde ‘Notitie Grondzaken 2017’. De hoofdlijnen van het gemeentelijk grondbeleid zijn beschreven in de Uitvoeringsparagraaf. De Uitvoeringsparagraaf is een document, dat jaarlijks wordt vastgesteld door de gemeenteraad en de uitwerking van de Structuurvisie betreft. In de Notitie Grondzaken 2017 worden de hoofdlijnen uit de Uitvoeringsparagraaf praktisch vertaald. Dit document heeft als doel om bestuurders, de ambtelijke organisatie en burgers, inzicht te geven in de keuzes die de gemeente Heerde maakt ten aanzien van de grondeigendommen en het bijbehorende instrumentarium.

Startersleningen

In 2013 en 2015 heeft de gemeenteraad besloten om de van de provincie ontvangen subsidiegelden op grond van de Stimuleringsregeling Goedkope Woningbouw 2007 – 2010 (de SGW-gelden) volledig in te zetten voor het verstrekken van startersleningen.

Bij raadsbesluit van 6 juli 2015 is de maximale hoogte van de starterslening vastgelegd op 20% van de verwervingskosten met een maximum van € 20.000,-. De maximale verwervingskosten zijn vastgelegd op € 200.000,-. In de afgelopen periode is weinig beroep gedaan op het budget voor de starterslening. Waarschijnlijk is de dalende rente op de hypotheekmarkt hier de oorzaak van. Het resterende budget wordt beheerd door het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten (SVn). Er zijn nog een paar lopende aanvragen. In de loop van 2018 zal een evaluatie van de startersleningen plaatsvinden.

Financiële beschouwing

Eén van de financiële uitgangspunten bij grondexploitatie is het toepassen van het voorzichtigheidsbeginsel. Ook het BBV gaat er van uit dat dit principe wordt toegepast bij het opstellen van de gemeentelijke begroting. Dit betekent dat bij de verwachting van verliezen direct een voorziening getroffen moet worden, of een afboeking van de boekwaarde.


Winsten daarentegen worden niet genomen zodra deze verwacht worden, maar pas als:  

  1. Winst is gerealiseerd (gerealiseerde opbrengsten zijn hoger dan de gerealiseerde kosten);
  2. Voor wat betreft projecten van 15 woningen en meer: 50% van de gronduitgifte en minimaal 75% van de kosten feitelijk zijn gerealiseerd, dit beoordeelt vanuit de “master” exploitatieopzet.
  3. Er voldoende middelen binnen de exploitatie aanwezig zijn om de “nog te maken kosten” te dekken;
  4. Er geen andere noodzakelijke redenen zijn om deze baten opgenomen te houden binnen het complex;
  5. In de overige gevallen wordt winst pas genomen bij het sluiten van het complex.
     

Er zijn diverse notities verschenen van de commissie BBV over de Grondexploitatie. In deze notities zijn aangegeven dat in het geval er voldoende zekerheid is dat er winst is, deze ook genomen moet worden. De notitie Grondexploitatie van 2016 is van toepassing
 
Een paar stellige uitspraken zijn:

  • Het startpunt van een nieuwe grondexploitatie gebeurt door een expliciet raadsbesluit;
  • De looptijd van een grondexploitatie is maximaal 10 jaar;
  • Jaarlijkse herzieningen van grondexploitatiebegrotingen moeten door de raad worden vastgesteld;
  • Er mogen alleen kosten aan de grondexploitaties worden toegerekend als die op de kostensoortenlijst staan van die van de BRO (Besluit Ruimtelijke Ordening);
  • Er mag alleen werkelijke betaalde rente over het Vreemd Vermogen worden toegerekend aan de grondexploitaties. Toerekenen van rente over het Eigen Vermogen is niet meer toegestaan.

Vennootschapsbelasting (VPB)

Met ingang van 1 januari 2016 is de VPB-plicht gaan gelden voor onder andere de gemeentelijke grondexploitaties. Een belangrijke doelstelling van deze wet is een gelijk speelveld maken tussen de overheid en private ondernemingen. Hier zijn al vele notities over geschreven en nog steeds zijn veel zaken (ook landelijk) onduidelijk. Er is geen voorgeschreven methode en iedere gemeente moet in principe zijn eigen wiel uit vinden. Wij hebben hiervoor een extern bureau in de arm genomen om ons adviezen te geven.

Om te bepalen of er VPB plicht is moet er een Quick-Scan worden gemaakt. Deze geeft voor Heerde aan dat we “door de poort gaan” en dus VPB-plichtig zijn.

Vervolgens is er een openingsbalans en een jaarwinstberekening (over 2016) gemaakt.

De voorlopige conclusie over de cijfers van het jaar 2016 is dat wij de over de eerste 3 jaren geen VPB afdracht hoeven te doen voor de Grondexploitatie.

Maar hier hoort een forse kanttekening bij. Er is nog veel onduidelijk op het gebied van toe te rekenen rente, de methode van openingsbalans en jaarwinstberekening en gehanteerde berekeningsmethoden. De komende tijd wordt gebruikt om de aangifte VPB van 2016 op te stellen en ervaring op te doen voor de komende jaren.

Reserve Grondexploitatie

Overzicht reserve van 2017 t/m 2021 in miljoenen euro’s: 

Reserve grex 4,5 8,3 9,5 10,6 11,7
Precariodeel 1 1 1 1 1
Totaal 5,5 9,3 10,5 11,6 12,7

Deze reserve loopt op omdat de ontvangsten van de precariorechten grotendeels (€ 1.037.000,-) naar deze reserve gaan. Daarnaast wordt in 2017 éénmalig de afkoopsom Hoogwatergeul aan deze reserve toegevoegd (dit wordt formeel besloten bij de najaarsnota 2017).

Doorbelastingen naar de Grondexploitatie

Vanuit de exploitatie van de gemeente wordt voor het begrotingsjaar 2018 een bedrag van € 58.000,- geraamd voor ambtelijke inzet voor de grondexploitatie.

Daarnaast wordt in 2017 éénmalig de afkoopsom Hoogwatergeul aan deze reserve toegevoegd.

Boekwaarden van de complexen

In de begroting 2018 zijn zes complexen in uitvoering, namelijk Gebiedsontwikkeling Veldweg, Bovenkamp II, de Kolk, de Wezeweg 4, Industrieterrein Eeuwlandseweg Zuid en Industrieterrein Eeuwlandseweg Noord. Hieronder staan de geraamde boekwaarden. Aan het verloop van de boekwaarden is te zien dat het vermogensbeslag de komende jaren langzaam afneemt.

Toelichting op de complexen

 

Gebiedsontwikkeling Veldweg

In het noorden van de kern Heerde wordt een viertal kavels uitgegeven met een woon-werk concept. Dit wil zeggen dat in dit gedeelte van Heerde bedrijfswoningen met kantoor aan huis worden ontwikkeld. Daarnaast wordt tegenover de gemeentewerf 0,7 hectare aan bedrijfskavels gerealiseerd.

Bovenkamp II

Ten westen van de nieuwbouwwijk Bovenkamp I, realiseert gemeente Heerde in samenwerking met VOF Bovenkamp II (BPD, Van Wijnen en in een eerder stadium ook Triada Woondiensten) de nieuwe woonwijk Bovenkamp II. In totaal worden er 165 woningen gebouwd, waaronder 22 huurwoningen, 8 levensloopbestendige huurwoningen, 31 starterswoningen, 76 projectmatige woningen en 24 uitgeefbare kavels. Van de vrije kavels worden er 17 door de gemeente en 7 door VOF Bovenkamp II uitgegeven. De projectmatige woningen worden in zijn geheel door de VOF Bovenkamp II verkocht.

De projectmatige bouw in het plan is opgedeeld in drie verschillende fasen, waarvan de tweede fase is gesplitst in fase 2A en 2B. De eerste fase en fase 2A zijn inmiddels gerealiseerd. In 2016 hebben geen verkopen plaats gevonden. Per 1-9-2017 moeten nog 36 (projectmatige) woningen gebouwd: hiervan is voor 19 woningen de grond verkocht. Daarnaast gaan binnenkort 11 kavels in de verkoop.

Voortgang

We zijn in gesprek over extra sociale woningbouw in de wijk.

De Kolk

In het noordoosten van Wapenveld, nabij de wijk Ossenkamp bevindt zich de nieuwbouwwijk De Kolk. Het plangebied grenst aan de westzijde aan de woonwijk Ossenkamp. De oostzijde van het plangebied wordt omsloten door de waterloop Nieuwe Wetering en de Werverweg. Aan de noordzijde sluit het plangebied aan op agrarische percelen.

Op 20 september 2010 heeft de raad de grondexploitatie De Kolk vastgesteld. In totaal worden er 100 woningen gebouwd, waarvan 75 projectmatige woningen en 25 vrije kavels bestemd voor zowel vrijstaande als twee-onder-een-kapwoningen. De vrije kavels worden door de gemeente uitgegeven, de projectmatige woningen worden door de projectontwikkelaar (Geveke) verkocht.

De huidige (2017) stand is dat voor de realisatie van de woningbouw rondom de kolk er een alternatief plan is ontworpen, zodat ook daar ontwikkeling kan plaatsvinden.

Wezeweg 4

Ten zuiden van de in aanbouw zijnde nieuwbouwwijk Bovenkamp II worden door de gemeente bouwkavels uitgegeven ten behoeve van particulier opdrachtgeverschap. Het college heeft op 3 april 2012 de grondexploitatie van het complex Wezeweg 4 vastgesteld. De kavels staan opnieuw te koop.

Voortgang (status juli 2017)

De kavels aan de Wezeweg worden samen met de kavels in de Bovenkamp II te koop aangeboden ten behoeve van particulier opdrachtgeverschap. De gemeente brengt de kavels aan de Wezeweg en de kavels aan de  “Ten Veldhuize” in de Bovenkamp, bekend als de “kleine driehoek”, op de markt voor particuliere bouw.  

Eeuwlandseweg Zuid

In het noorden van de kern Heerde wordt aan de Eeuwlandseweg ca. 3,0 hectare aan bedrijfskavels gerealiseerd. De grondexploitatie Eeuwlandseweg-Zuid is op 4 juni 2013 door het college vastgesteld.

De gemeente biedt slechts één bedrijfskavel te koop aan, de overige gronden zijn van een externe partij. Met betrekking tot de particuliere ontwikkeling vinden conform de anterieure overeenkomst nog diverse afdrachten aan de gemeente plaats.

Eeuwlandseweg Noord

Dit complex betreft de ontwikkeling van een woon-werklandschap ten noorden van de Eeuwlandseweg. In de raad van 11 november 2013 is de grondexploitatie van deze gebiedsontwikkeling vastgesteld. In totaal zullen op termijn 13 woon-werkkavels worden gerealiseerd.

Voortgang (status juli 2017)

Bij de vaststelling van de grondexploitatie Eeuwlandseweg-Noord is een variant gekozen waarin de ontwikkeling een aantal jaren wordt uitgesteld. Het uitstel is nog steeds actueel.

MPG (Meerjaren Prognose Grondexploitatie)

Vanaf 2010 is er meer aandacht besteed aan het standaardiseren van grondexploitaties. Het proces van de totstandkoming van de exploitaties is nader beschreven in de Meerjaren Prognose Grondexploitaties (MPG). Door hiervoor een standaard op te stellen, kunnen de verschillende projecten goed worden vergeleken. Op deze manier ontstaat er meer gevoel bij grondexploitaties bij zowel de ambtelijke organisatie als bij het bestuur.

Volgens de BBV-notitie Grondexploitatie (Besluit Begroting en Verantwoording) van januari 2008 dienen exploitaties tenminste eenmaal per jaar te worden geactualiseerd. Gemeente Heerde heeft er voor gekozen om de exploitaties tweemaal per jaar te actualiseren.

De uitkomsten van de geactualiseerde grondexploitaties worden weergegeven in een MPG. De MPG verschijnt tweemaal per jaar, tegelijkertijd met de jaarrekening en de najaarsnota. Bij de eerste MPG van het desbetreffende jaar worden de grondexploitatieberekeningen geactualiseerd naar de boekwaarden die in de jaarrekening zijn opgenomen. Bij de tweede MPG worden de verschillende posten gecorrigeerd naar voortschrijdend inzicht, zonder aanpassing van de boekwaarden. Een MPG is een overzicht van de in exploitatie genomen projecten, uitgezet naar tijd, programma en geld. Doel van het opstellen van een MPG is om de transparantie van het gevoerde grondbeleid te vergroten. Een MPG biedt inzicht in:

• De geactualiseerde exploitaties/prognoses;

• Afwijkingen ten opzichte van het programma;

• Financiële afwijkingen ten opzichte van het jaar ervoor;

• Risico’s;

• Saldo;

• Tijdsplanning.