Meer
Publicatiedatum: 08-08-2016

Inhoud

Programma onderdelen

Paragraaf Grondbeleid

Paragraaf Grondbeleid

Deze paragraaf gaat over de exploitatie van de (bouw)gronden die de gemeente in eigendom heeft –als ware de gemeente een bedrijf. De paragraaf hangt sterk samen met het programma Openbare Ruimte. In dat programma staan de beoogde maatschappelijke effecten en de lasten en baten. In deze paragraaf wordt het achterliggende beleid vanuit een meer financieel technisch perspectief beschreven, volgens de eisen van het Besluit Begroting en Verantwoording (BBV). Daarnaast is er een relatie met de paragraaf Weerstandsvermogen. In die paragraaf staan onder andere de risico’s van bouwgrondexploitatie in relatie tot het weerstandsvermogen. 

Grondexploitatie is het proces waarbij grond wordt aangekocht, bouwrijp wordt gemaakt en rioleringen en wegen worden aangelegd, om vervolgens de grond te verkopen voor de bouw van woningen of bedrijven.

Het volgende is van groot belang:

  • Beoordelen van financiële haalbaarheid;
  • Scenarioanalyse;
  • Analyseren knelpunten en risico’s;
  • Uitgangspunten voor beheersing en bewaking.

Omdat er grote sommen geld in grondexploitaties omgaan heeft het grondbeleid een groot financieel impact. De eventuele baten, maar vooral de bepaling van de financiële risico’s zijn erg belangrijk voor de financiële positie van de gemeente.

Beleidskader

Het gaat in het grondbeleid om de ontwikkeling van gronden die in eigendom zijn van de gemeente. De mogelijkheden voor ontwikkeling worden beperkt door het planologisch kader, waarover meer in programma 3, Ruimte. Het Besluit Begroting en Verantwoording schrijft voor dat de gemeente in de paragraaf Grondbeleid: 

  • De visie neerlegt op het grondbeleid;
  • Een aanwijzing van de wijze waarop de gemeente het grondbeleid uitvoert;
  • Een prognose geeft van de resultaten van de grondexploitatie;
  • De geraamde winstneming onderbouwt;
  • Beleidsuitgangspunten omtrent de reserves voor grondzaken formuleert in relatie tot de risico’s.

Grondbeleid

Wat is “grondbeleid”?

Onder grondbeleid wordt verstaan: “het op een zodanige wijze handhaven van het bestaand grondgebruik, dan wel het realiseren van gewenste veranderingen in dit grondgebruik, dat dit past in de door de gemeente geformuleerde doelstellingen in het kader van ruimtelijke ordening”.

 

Beleidsintenties college

In april 2014 hebben de raadsfracties van de ChristenUnie-SGP, het CDA en de VVD de beleidsintenties voor de coalitieperiode 2014-2018 opgesteld met de titel “De kracht van samen leven, wonen en werken”. In dit collegeprogramma staan de volgende punten die betrekking hebben op deze paragraaf: 

Programma 2: Economische zaken, Financiën en grote projecten

Financiën

Richtinggevende afspraken:

  1. Geen grondaankopen voor uitbreiding woningbouw en/of industrieterrein;
  2. Positieve rekeningsaldi worden toegevoegd aan de Algemene Reserve, niet geblokkeerd.

 Programma 3: Openbare Ruimte

Wonen

Richtinggevende afspraken:

  1. De visie Wonen, Welzijn en Zorg moet in 2014 voorafgaand aan de lokale woonvisie zijn opgesteld, zodat de opgestelde visie mede gebruikt kan worden voor de op te stellen woonvisie;
  2. In de komende vier jaar geen nieuwe (grootschalige) uitbreidingsplannen voor woningbouw realiseren;
  3. Mogelijk maken van woningbouw op inbreidingslocaties (zoals bij de voormalige scholen/vrijkomende locaties);
  4. Bevorderen dat marktpartijen projecten ontwikkelen en ruimte bieden aan particulier opdrachtgeverschap;
  5. In samenspraak met belangstellenden levensloopbestendige woningen bouwen;
  6. Inzetten op starterswoningen, kleinschalige bouwprojecten en alternatieve woonconcepten;
  7. Haalbaarheid voortzetten starterslening onderzoeken;
  8. Onderzoek naar verruiming van de regels voor inwoning gericht op de toenemende noodzaak voor het verlenen van mantelzorg;
  9. Bij het maken van prestatieafspraken met Triada o.a. aandacht besteden aan scheefwonen en behoud goedkope huurwoningen.

Kwalitatief Woningbouw Programma / Uitnodigingsplanologie

In juli 2015 is de Woonvisie Heerde 2015 – 2025 vastgesteld. Daarin is aangegeven dat er in verband met de geprognosticeerde groei van het aantal huishoudens in de periode van 2013 – 2020 circa 420 – 460 extra woningen nodig zijn.

Deze woningen worden gerealiseerd volgens de principes van de uitnodigingsplanologie, zoals die in de uitvoeringsparagraaf van de gemeentelijke Structuurvisie zijn opgenomen. Dat betekent o.a. dat een ontwikkeling inspeelt op de marktvraag en voldoende maatschappelijke en ruimtelijke kwaliteit toevoegt.

 In de afgelopen periode zijn volgens het CBS de volgende aantallen woningen gerealiseerd:

In 2013 20, in 2014 26 en 2015 21, samen 67 woningen. Er resteert daarom nog een bandbreedte van 353 – 393 nieuw te realiseren woningen tot 2020. Een deel van deze bandbreedte zal worden ingevuld door de ruimte die er nog is in de vastgestelde bestemmingsplannen voor De Bovenkamp 2 en De Kolk. Voor De Bovenkamp en De Kolk zijn respectievelijk nog 53 en 31 woningen voorzien. Overwogen zal moeten worden of met deze “harde plancapaciteit” nog steeds tegemoet gekomen wordt aan de marktvraag, of dat ingezet moet worden op een ander woningtype (kleiner, goedkoper en meer geschikt voor de prioritaire doelgroepen). Dit zal dan echter consequenties hebben voor de al lopende grondexploitaties.

Daarnaast is er de zogenaamde “zachte plancapaciteit”, met name de vrijgekomen schoollocaties en de gemeentewerf. In de woonvisie is aangegeven dat er met name behoefte is aan goedkopere kleinere woningen, vooral voor een- en tweepersoonshuishoudens, waaronder starters en senioren. Door de extramuralisering van de zorg worden ouderen en mensen met een beperking gestimuleerd om langer zelfstandig thuis te blijven wonen. Er is daarom een toenemende vraag naar voor oud eren geschikte goed toegankelijke aanpasbare woningen.

Gelet op deze prioritaire doelgroepen en het principe van de residuele grondwaarde berekening, zal het moeite kosten om de vrijkomede schoollocaties met een positief saldo af te sluiten. Voor enkele plannen voor deze locaties zijn inmiddels positieve grondhoudingen aangenomen en voor de locatie voormalige Emmaschool is inmiddels een bestemmingsplan vastgesteld voor 14 levensloopbestendige duurzame woningen.

Opvallend is dat er relatief nog weinig plannen zijn voor de bouw van sociale huurwoningen. Van de huidige woningvoorraad is ongeveer 30% een huurwoning. Van de nieuwbouw zou dus ook ongeveer 30% een huurwoning moeten zijn. Dit aantal wordt nog verhoogd met de extra woningen die nodig zijn voor de opvang van statushouders en de huisvesting van bijzondere doelgroepen en urgenten. Deze ontwikkeling zorgt voor een extra druk op de grondexploitaties. 

De conclusie is dat er nog wel ruimte is voor de ontwikkeling van woningbouwplannen (van vooral goedkopere woningen), maar dat er op de verschillende grondcomplexen geen of nauwelijks winst zal zijn te behalen.

 

Structuurvisie en nota Grondzaken

Structuurvisie en Notitie Grondzaken

Structuurvisie

De structuurvisie biedt een basis voor de gewenste ruimtelijke ontwikkeling in onze gemeente. Op basis van deze structuurvisie wordt voor projecten/initiatieven een vrijwillige bijdrage in versterking van de GBCV (=groen, blauwe, culturele vervlechting) gevraagd. In de uitvoeringsparagraaf 4.0 is deze verevening geregeld en is opgenomen hoe om te gaan met initiatieven die een maatschappelijke meerwaarde genereren voor onze gemeente (uitnodigingsplanologie). In de uitvoeringsparagraaf 4.0 is ook voor het eerst ook een expliciete visie neergelegd ten aanzien van het Grondbeleid. Deze visie is gelijk aan de visie zoals beschreven in de paragraaf grondbeleid van de begroting, maar ziet niet zozeer op het financiële component maar met name op de ruimtelijke component.  
 
Notitie Grondzaken

De huidige notitie grondzaken is vastgesteld in 2009. Hierin is aansluiting gezocht bij een groot aantal losse besluiten op het gebied van grondzaken. De notitie moet worden geactualiseerd, daar waar er enkele grote veranderingen hebben plaatsgevonden in gemeentelijke visie op grondzaken. Bijvoorbeeld de keuze voor passief/faciliterend Grondbeleid in plaats van actief Grondbeleid. De notitie en het overige versnipperde beleid op het gebied van grondzaken wordt vernieuwd en verwerkt in één document, te weten de notitie Grondzaken 2016. In deze notitie wordt de visie nader vertaald naar ambtelijke werkwijzen en de te hanteren instrumenten. Deze notitie wordt in het laatste kwartaal van 2016 voorgelegd aan de gemeenteraad.

 

Startersleningen

In 2013 en 2015 heeft de gemeenteraad besloten om de van de provincie ontvangen subsidiegelden op grond van de Stimuleringsregeling Goedkope Woningbouw 2007 – 2010 (de SGW-gelden) volledig in te zetten voor het verstrekken van startersleningen.
Bij raadsbesluit van 6 juli 2015 is de maximale hoogte van de starterslening vastgelegd op 20% van de verwervingskosten met een maximum van € 20.000,-. De maximale verwervingskosten zijn vastgelegd op € 200.000,-. In de afgelopen periode is weinig beroep gedaan op het tweede deel
(€ 175.000,-) van het budget voor de starterslening. Waarschijnlijk is de dalende rente op de hypotheekmarkt hier de oorzaak van. Het resterende budget wordt beheerd door het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten (SVn). Er zijn nog een paar lopende aanvragen.
Door de gewijzigde wetgeving op het gebied van hypotheken gaan ook de regels voor de starterslening veranderen en is een wijziging van de gemeentelijke verordening noodzakelijk. In dat kader zal heroverwogen worden of het systeem van de startersleningen in stand gehouden moet worden en wat er eventueel moet gebeuren met het restant van de beschikbare middelen.
Hiervoor is voor 1 januari 2017 een raadsbesluit nodig.

Financiële beschouwing

Eén van de financiële uitgangspunten bij grondexploitatie is het toepassen van het voorzichtigheidsbeginsel. Ook het BBV gaat er van uit dat dit principe wordt toegepast bij het opstellen van de gemeentelijke begroting. Dit betekent dat bij de verwachting van verliezen direct een voorziening getroffen moet worden, of een afboeking van de boekwaarde.


Winsten daarentegen worden niet genomen zodra deze verwacht worden, maar pas als:  

  1. Winst is gerealiseerd (gerealiseerde opbrengsten zijn hoger dan de gerealiseerde kosten);
  2. Voor wat betreft projecten van 15 woningen en meer: 50% van de gronduitgifte en minimaal 75% van de kosten feitelijk zijn gerealiseerd, dit beoordeelt vanuit de “master” exploitatieopzet.
  3. Er voldoende middelen binnen de exploitatie aanwezig zijn om de “nog te maken kosten” te dekken;
  4. Er geen andere noodzakelijke redenen zijn om deze baten opgenomen te houden binnen het complex;
  5. In de overige gevallen wordt winst pas genomen bij het sluiten van het complex.
     

Er zijn diverse notities verschenen van de commissie BBV over de Grondexploitatie. In deze notities zijn aangegeven dat in het geval er voldoende zekerheid is dat er winst is, deze ook genomen moet worden.
In maart 2016 is er opnieuw een notitie Grondexploitatie verschenen. Deze is herzien ten opzichte van die van 2012. In deze herziene notitie worden richtlijnen gegeven en stellige uitspraken gedaan.

Een paar stellige uitspraken zijn:

  • Het startpunt van een nieuwe grondexploitatie gebeurt door een expliciet raadsbesluit;
  • De looptijd van een grondexploitatie is maximaal 10 jaar;
  • Jaarlijkse herzieningen van grondexploitatiebegrotingen moeten door de raad worden vastgesteld;
  • Er mogen alleen kosten aan de grondexploitaties worden toegerekend als die op de kostensoortenlijst staan van die van de BRO (Besluit Ruimtelijke Ordening);
  • Er mag alleen werkelijke betaalde rente over het Vreemd Vermogen worden toegerekend aan de grondexploitaties. Toerekenen van rente over het Eigen Vermogen is niet meer toegestaan.

Vennootschapsbelasting (VPB)

Met ingang van 1 januari 2016 gaat de VPB-plicht gelden voor onder andere de gemeentelijke grondexploitaties. Een belangrijke doelstelling van deze wet is een gelijk speelveld maken tussen de overheid en private ondernemingen.
Er is veel overleg geweest over de precieze invulling van deze wet tussen de Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG), de Vereniging voor Grondbedrijven (VVG) en de Belastingdienst.
Wij hebben voor onze Grondexploitaties een QuickScan gemaakt. De uitkomst hiervan is dat de gemeente Heerde VPB-plichtig is voor dit onderdeel. Hierop anticiperend wordt nu een openingsbalans gemaakt. Er zijn nog vraagtekens over de precieze berekening. Op dit moment is nog niet bekend hoe groot de VPB afdracht zal zijn, maar omdat in onze gemeente alle lopende exploitaties al in uitvoering zijn, is de verwachting dat de effecten relatief beperkt blijven.
Ondanks dat er notities zijn verschenen over de Grondexploitaties en de VPB zijn er landelijk nog veel vragen over de precieze interpretatie van de regels. Eén van de wijzigingen is dat er niet meer rente aan de boekwaarden toegeschreven mag worden dan de werkelijk betaalde rente. Dat betekent met ingang van het jaar 2016 een daling van 4% rente naar 1,6% rente.
Hierdoor ontstaat er sneller een voordelig resultaat.
 

Reserve Grondexploitatie

Overzicht reserve van 2016 t/m 2020 in miljoenen euro’s: 

Reserve grex 3,4 4,4 5,2 6,2 7,3
Precariodeel 1 1 1 1 1
Totaal 4,4 5,4 6,2 7,2 8,3

Deze reserve loopt op omdat de ontvangsten van de precariorechten grotendeels (€ 1.036.000,-) naar deze reserve gaan.

 

Boekwaarden van de complexen

In de begroting 2017 zijn zes complexen in uitvoering, namelijk Gebiedsontwikkeling Veldweg, Bovenkamp II, de Kolk, de Wezeweg 4, Industrieterrein Eeuwlandseweg Zuid en Industrieterrein Eeuwlandseweg Noord. Hieronder staan de geraamde boekwaarden.

Aan het verloop van de boekwaarden is te zien dat het vermogensbeslag de komende jaren langzaam afneemt.

 

 

Toelichting op de complexen

Gebiedsontwikkeling Veldweg

In het noorden van de kern Heerde wordt een viertal kavels uitgegeven met een woon-werk concept. Dit wel zeggen dat in dit gedeelte van Heerde bedrijfswoningen met kantoor aan huis worden ontwikkeld. Daarnaast wordt tegenover de gemeentewerf 0,7 hectare aan bedrijfskavels gerealiseerd. In de raad van 11 november 2013 is de grondexploitatie vastgesteld.
 
Voortgang
In 2015 is de eerste bedrijfskavel verkocht. Daarnaast zijn een aantal opties verleend. Verwacht wordt dat dit in 2016 daadwerkelijk tot grondtransacties leidt. Voor de woon-werkkavels bestaat vooralsnog geringe belangstelling. Behoudens verkoopkosten zijn door de gemeente in 2015 geen investeringen gedaan.
 

Bovenkamp II

Ten westen van de nieuwbouwwijk Bovenkamp I, realiseert gemeente Heerde in samenwerking met VOF Bovenkamp II de nieuwe woonwijk Bovenkamp II. In totaal worden er 165 woningen gebouwd, waaronder 22 huurwoningen, 8 levensloopbestendige huurwoningen, 31 starterswoningen, 76 projectmatige woningen en 24 uitgeefbare kavels. Van de vrije kavels worden er 17 door de gemeente en 7 door VOF Bovenkamp II uitgegeven. De projectmatige woningen worden in zijn geheel door de VOF Bovenkamp II verkocht.

De projectmatige bouw in het plan is opgedeeld in drie verschillende fasen, waarvan de tweede fase is gesplitst in fase 2A en 2B. De eerste fase en fase 2A zijn inmiddels gerealiseerd. Per 1-7-2016 moeten nog ca. 34 (projectmatige) woningen gebouwd en nog ca. 17 kavels worden verkocht, waarvan 13 door de gemeente Heerde.
 
Voortgang (status juli 2016)
In de eerste helft van 2016 zijn de laatste woningen van fase 2B verkocht. Dat betekent dat op dit moment geen projectmatige woningen te koop worden aangeboden. De gemeente en de VOF zijn op dit moment in gesprek over het in verkoop brengen van de volgende fase en de voorwaarden waarbinnen dit plaats vindt. Naar verwachting is eind 2016 duidelijkheid over het aantal woningen en de prijsklassen die in de volgende fase in verkoop worden gebracht.
 

De Kolk

In het noordoosten van Wapenveld, nabij de wijk Ossenkamp bevindt zich de nieuwbouwwijk De Kolk. Het plangebied grenst aan de westzijde aan de woonwijk Ossenkamp. De oostzijde van het plangebied wordt omsloten door de waterloop Nieuwe Wetering en de Werverweg. Aan de noordzijde sluit het plangebied aan op agrarische percelen.  
Op 20 september 2010 heeft de raad de grondexploitatie De Kolk vastgesteld. In totaal worden er 100 woningen gebouwd, waarvan 75 projectmatige woningen en 25 vrije kavels bestemd voor zowel vrijstaande als twee-onder-een-kapwoningen. De vrije kavels worden door de gemeente uitgegeven, de projectmatige woningen worden door de projectontwikkelaar (Geveke) verkocht.
 
Voortgang
Niet openbaar.
 

Wezeweg 4

Ten zuiden van de in aanbouw zijnde nieuwbouwwijk Bovenkamp II worden door de gemeente bouwkavels uitgegeven ten behoeve van particulier opdrachtgeverschap. Het college heeft op 3 april 2012 de grondexploitatie van het complex Wezeweg 4 vastgesteld. De kavels hebben sindsdien enige tijd in verkoop gestaan, maar door tegenvallende belangstelling zijn ze inmiddels uit de verkoop genomen.
 
Voortgang (status juli 2016)
De kavels aan de Wezeweg worden samen met de kavels in de Bovenkamp II te koop aangeboden ten behoeve van particulier opdrachtgeverschap. De gemeente is voornemens de kavels aan de Wezeweg en een deel van de kavels in de Bovenkamp, bekend als de “kleine driehoek”, middels uitnodigingsplanologie aan te bieden aan ontwikkelende partijen. Op dit moment is nog onbekend wanneer de planvorming in dit kader wordt opgepakt.
 
Eeuwlandseweg Zuid
In het noorden van de kern Heerde wordt aan de Eeuwlandseweg ca. 3,0 hectare aan bedrijfskavels gerealiseerd. De gemeente biedt slechts één bedrijfskavel te koop aan, de overige gronden zijn van externe partijen. Met twee partijen is een anterieure overeenkomst gesloten. De grondexploitatie Eeuwlandseweg-Zuid is op 4 juni 2013 door het college vastgesteld.
 
Voortgang
Niet openbaar.
 

Eeuwlandseweg Noord

Dit complex betreft de ontwikkeling van een woon-werklandschap ten noorden van de Eeuwlandseweg. In de raad van 11 november 2013 is de grondexploitatie van deze gebiedsontwikkeling vastgesteld. In totaal zullen op termijn 13 woon-werkkavels worden gerealiseerd.
 
Voortgang (status juli 2016)
Bij de vaststelling van de grondexploitatie Eeuwlandseweg-Noord is een variant gekozen waarin de ontwikkeling een aantal jaren wordt uitgesteld. 

 

MPG (Meerjaren Prognose Grondexploitatie)

Vanaf 2010 is er meer aandacht besteed aan het standaardiseren van grondexploitaties. Het proces van de totstandkoming van de exploitaties is nader beschreven in de Meerjaren Prognose Grondexploitaties (MPG). Door hiervoor een standaard op te stellen, kunnen de verschillende projecten goed worden vergeleken. Op deze manier ontstaat er meer gevoel bij grondexploitaties bij zowel de ambtelijke organisatie als bij het bestuur.
Volgens de BBV-notitie Grondexploitatie (Besluit Begroting en Verantwoording) van januari 2008 dienen exploitaties tenminste eenmaal per jaar te worden geactualiseerd. Gemeente Heerde heeft er voor gekozen om de exploitaties tweemaal per jaar te actualiseren.
De uitkomsten van de geactualiseerde grondexploitaties worden weergegeven in een MPG. De MPG verschijnt tweemaal per jaar, tegelijkertijd met de jaarrekening en de najaarsnota. Bij de eerste MPG van het desbetreffende jaar worden de grondexploitatieberekeningen geactualiseerd naar de boekwaarden die in de jaarrekening zijn opgenomen. Bij de tweede MPG worden de verschillende posten gecorrigeerd naar voortschrijdend inzicht, zonder aanpassing van de boekwaarden. Een MPG is een overzicht van de in exploitatie genomen projecten, uitgezet naar tijd, programma en geld. Doel van het opstellen van een MPG is om de transparantie van het gevoerde grondbeleid te vergroten. Een MPG biedt inzicht in:
 
• De geactualiseerde exploitaties/prognoses;
• Afwijkingen ten opzichte van het programma;
• Financiële afwijkingen ten opzichte van het jaar ervoor;
• Risico’s;
• Saldo;
• Tijdsplanning.