Paragraaf Grondbeleid

Deze paragraaf gaat over de exploitatie van de (bouw)gronden die de gemeente in eigendom heeft –als ware de gemeente een bedrijf. De paragraaf hangt sterk samen met het programma Openbare Ruimte. In dat programma staan de beoogde maatschappelijke effecten en de lasten en baten. In deze paragraaf wordt het achterliggende beleid vanuit een meer financieel technisch perspectief beschreven, volgens de eisen van het Besluit Begroting en Verantwoording (BBV). Daarnaast is er een relatie met de paragraaf Weerstandsvermogen. In die paragraaf staan onder andere de risico’s van bouwgrondexploitatie in relatie tot het weerstandsvermogen.
Grondexploitatie is het proces waarbij grond wordt aangekocht, bouwrijp wordt gemaakt en rioleringen en wegen worden aangelegd, om vervolgens de grond te verkopen voor de bouw van woningen of bedrijven.

Het volgende is van groot belang:

• Beoordelen van financiële haalbaarheid;
• Scenarioanalyse;
• Analyseren knelpunten en risico’s;
• Uitgangspunten voor beheersing en bewaking.

Omdat er grote sommen geld in grondexploitaties omgaan heeft het grondbeleid een groot financieel impact. De eventuele baten, maar vooral de bepaling van de financiële risico’s zijn erg belangrijk voor de financiële positie van de gemeente.

Wat is “grondbeleid”?
Onder grondbeleid wordt verstaan: “het op een zodanige wijze handhaven van het bestaand grondgebruik, dan wel het realiseren van gewenste veranderingen in dit grondgebruik, dat dit past in de door de gemeente geformuleerde doelstellingen in het kader van ruimtelijke ordening”.

Beleidsintenties college
In mei 2018 hebben de fractievoorzitters van de raad en de collegeleden het Collegeprogramma 2018-2022 “Samen duurzaam verbinden” ondertekend.
In dit programma is in het onderdeel Bouwen en Wonen de beleidsintenties opgenomen met betrekking tot de uitvoering de paragraaf Grondbeleid. De volgende intenties zijn uitgesproken:

Wat willen we bereiken?

• Voldoende betaalbare koop- en huurwoningen, verduurzaming van de bestaande woningvoorraad en duurzame nieuw gebouwde woningen
• partijen die weten wat de woningbehoefte is, nemen deel aan het overleg om de woningbouwagenda te bepalen.

Wat blijven we er voor doen?

• De woonvisie en het woningbehoefteonderzoek moet operationeel gemaakt worden om het leidend beginsel te zijn voor afspraken met eigenaren van sociale woningbouw en initiatiefnemers voor nieuwbouw;
• Plannen voor duurzame nieuwbouw of verduurzaming van bestaande woningen faciliteren.
• Starterslening aanbieden;
• Prestatieafspraken met eigenaren van sociale woningbouw maken;
• Vervangende nieuwbouw in het buitengebied mogelijk maken voor zover het de kwaliteit van het gebied verbetert.
  
  

Wat gaan we er nog meer voor doen?

• Inventarisatie (gereed eind 2019) van de inbreidings- en uitbreidingslocatie in alle kernen en het voortvarend oppakken van zoeklocaties;
• Blijvend stimuleren en faciliteren van (kleinschalige) nieuwbouwprojecten in de dorpen op inbreidingslocaties met behoud van de identiteit van de dorpen;
• In de prestatieafspraken en in contacten met ontwikkelaars specifieke aandacht vragen om levensloopbestendig betaalbaar te bouwen voor;
  - jonge inwoners
  - inwoners met een beperking
  - oudere inwoners
  - statushouders
  - inwoners die beschermd moeten wonen;
• Woningcorporaties en makelaars nemen deel aan het overleg om de woningbouwagenda te bepalen;
• Woningsplitsing onder voorwaarden toestaan en hiervoor kaders maken;
• Plannen voor andere (gemeenschappelijke) woonconcepten faciliteren;
• De mogelijkheden voor het financieel stimuleren van het collectief particulier opdrachtgeverschap door de provincie worden verkend.

In september 2018 is de gemeente Heerde toegetreden tot de Cleantech Regio. In het najaar van 2018 is de Regionale Woonagenda Cleantech Regio vastgesteld waaraan de gemeente Heerde zich geconformeerd heeft. Deze woonagenda geeft aan welke woonthema’s de komende periode regionaal worden opgepakt. Ook zijn er richtinggevende principes afgesproken voor nieuwbouwplannen. Dit om ervoor te zorgen dat nieuwe woningen een goede toevoeging zijn aan de bestaande voorraad. Op basis van de prognoses voor huishoudensgroei en de totale opgave zijn afspraken gemaakt over de behoefte aan nieuwbouwwoningen (met een bandbreedte). Voor de gemeente Heerde is de prognose dat er in de periode 2018 en 2027 tussen de 350 en 400 extra woningen nodig zijn. Elke twee jaar wordt deze woonagenda herijkt. Eind 2018 is besloten om voor de gemeente Heerde een lokale woonagenda op te gaan stellen, zodat de kwantitatieve en kwalitatieve woningbouwprogrammering voor zowel huur- als koopwoningen in beeld gebracht wordt. Met name door de grote opgave die er ligt voor de bouw van sociale huurwoningen (woningmarktonderzoek gemeente Heerde – Triada) is de conclusie getrokken dat er vooraf bij planologische ontwikkelingen toch meer gestuurd moet worden. De Woonvisie 2015 – 2025 biedt hiervoor te weinig handvaten. Met de komst van de woonagenda is er een instrument ontwikkeld om meer sturing aan initiatieven te geven, om zo een woningvoorraad te realiseren die voldoet aan de kwalitatieve en kwantitatieve behoeften van onze (toekomstige) inwoners, rekening houdend met de demografische ontwikkelingen. Het proces voor het opstellen van een woonagenda is in de afrondende fase. In het eerste kwartaal van 2020 wordt de woonagenda vastgesteld door het college.

De hoofdlijnen van het gemeentelijk grondbeleid zijn beschreven in de Uitvoeringsparagraaf. De Uitvoeringsparagraaf is een document, dat jaarlijks wordt vastgesteld door de gemeenteraad en de uitwerking van de Structuurvisie betreft. In de Notitie Grondzaken 2017, versie 2018 worden de hoofdlijnen uit de Uitvoeringsparagraaf praktisch vertaald. Dit document heeft als doel om bestuurders, de ambtelijke organisatie en burgers, inzicht te geven in de keuzes die de gemeente Heerde maakt ten aanzien van de grondeigendommen en het bijbehorende instrumentarium. Er wordt naar gestreefd om het beleidsdocument jaarlijks te evalueren en indien nodig te actualiseren.

In 2013 en 2015 heeft de gemeenteraad besloten om de van de provincie ontvangen subsidiegelden op grond van de Stimuleringsregeling Goedkope Woningbouw 2007 – 2010 (de SGW-gelden) volledig in te zetten voor het verstrekken van startersleningen. Bij raadsbesluit van 6 juli 2015 is de maximale hoogte van de starterslening vastgelegd op 20% van de verwervingskosten met een maximum van € 20.000,-. De maximale verwervingskosten, inclusief meerwerk, zijn vastgelegd op € 200.000,-. Ondanks de aantrekkende economie is er weinig interesse voor de starterslening. In 2019 is één starterslening verstrekt en in 2020 nog niets. In totaal zijn er nog zo’n 24 geldleningen voor onze gemeente in omloop. Deze leningen worden beheerd door het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten (SVn). In 2020 zal een evaluatie van de startersleningen plaatsvinden.

Eén van de financiële uitgangspunten bij grondexploitatie is naast het toerekeningbeginsel en het realisatiebeginsel het toepassen van het voorzichtigheidsbeginsel. Ook de BBV notitie grondexploitatie gaat ervan uit dat dit principe wordt toegepast bij het opstellen van de gemeentelijke begroting en jaarrekening. Baten en lasten moeten worden toegerekend aan de periode waarin ze zijn gerealiseerd. Winsten worden pas verwerkt in de jaarrekening als deze met voldoende zekerheid vaststaan en dus zijn gerealiseerd. Verliezen worden direct volledig genomen als deze bekend zijn. Dit betekent dat bij de verwachting van een verlies direct een voorziening getroffen moet worden. Voor winstneming geldt de percentage of completion (Poc)-methode. Voor zover gronden zijn verkocht en opbrengsten zijn gerealiseerd kan tussentijds naar rato van de voortgang van de grondexploitatie winst worden genomen.

In de BBV notitie Grondexploitatie worden richtlijnen gegeven en stellige uitspraken gedaan.

Een paar stellige uitspraken zijn:

• Het startpunt van een nieuwe grondexploitatie gebeurt door een expliciet raadsbesluit met een grondexploitatiebegroting;
• De looptijd van een grondexploitatie is maximaal 10 jaar;
• Jaarlijkse herzieningen van grondexploitatiebegrotingen moeten door de raad worden vastgesteld;
• Er mogen alleen kosten aan de grondexploitaties worden toegerekend als die op de kostensoortenlijst staan van die van de BRO (Besluit Ruimtelijke Ordening);
• Er mag alleen werkelijke betaalde rente over het Vreemd Vermogen worden toegerekend aan de grondexploitaties. Toerekenen van rente over het Eigen Vermogen is niet meer toegestaan.

Vennootschapsbelasting (VPB)

Met ingang van 1 januari 2016 is de VPB-plicht gaan gelden voor onder andere de gemeentelijke grondexploitaties. Een belangrijke doelstelling van deze wet is een gelijk speelveld maken tussen de overheid en private ondernemingen. Wij hebben met de Belastingdienst overeenstemming bereikt over een vaststellingsovereenkomst (VSO). De aangiften over de jaren 2016 en 2017 zijn afgewikkeld en 2018 zal op korte termijn ook afgewikkeld zijn. Op basis van berekeningen van het jaar 2018 wordt geschat dat er in totaal € 65.000,- aan VPB betaald gaat worden tot en met het jaar 2026.

Reserve Grondexploitatie

Om weerstand te kunnen bieden aan risico’s en tegenvallers etc. beschikt de gemeente over een reserve Grondexploitatie (zie hiervoor ook de paragraaf weerstandsvermogen). De reserve Grondexploitatie heeft na toevoeging van het jaarrekeningresultaat van het jaar 2019 en toevoeging van de opbrengst van precariorechten van 2019 een stand van € 5.748.200,- per 1 januari 2020.

Doorbelastingen naar de Grondexploitatie
Vanuit de exploitatie van de gemeente is een bedrag van € 57.000,- (incl. overhead) uitgegeven voor ambtelijke inzet voor de grondexploitatie.

Resultaten complexen:

Het jaar 2019 sluit met een verlies van € 15.461,-. Dit is het saldo van winst en verliesnemingen van de 6 complexen. Voor een uitgebreide toelichting wordt verwezen naar het niet openbare MPG.

Overzicht van de complexen:

 

Toelichting op de complexen
In exploitatie genomen gronden:
Voor de “in exploitatie genomen gronden” wordt, om de risico’s te beheersen, bij het opstellen van de Meerjaren Prognose Grondexploitatie (MPG) bij de jaarrekening, beoordeeld of de uitgangspunten, faseringen en de grondexploitatieopzet aangepast moeten worden. Omdat deze paragraaf openbaar is zijn de toelichtingen op de complexen minder uitgebreid dan in het niet openbare MPG.

Gebiedsontwikkeling Veldweg
In het noorden van de kern Heerde worden kavels uitgegeven met een woon-werk concept. Dit wil zeggen dat in dit gedeelte van Heerde bedrijfswoningen met kantoor aan huis worden ontwikkeld. Tegenover de gemeentewerf zijn een 7 tal bedrijfskavels gerealiseerd.
Aan de Eeuwlandseweg is voor ca 1,2 ha aan bedrijfskavels beschikbaar, deze zijn verdeeld over 5 kavels. Er zijn nog 4 kavels aan de Eeuwlandsweg vrij beschikbaar.

Bovenkamp II
Ten westen van de nieuwbouwwijk Bovenkamp I, realiseert gemeente Heerde in samenwerking met VOF Bovenkamp II (BPD, Van Wijnen en in een eerder stadium ook Triada Woondiensten) de nieuwe woonwijk Bovenkamp II. In totaal worden er 165 woningen gebouwd, waaronder 22 huurwoningen, 8 levensloopbestendige huurwoningen, 31 starterswoningen, 77 projectmatige woningen en 27 uitgeefbare kavels. Van de vrije kavels worden er 24 door de gemeente en 3 door VOF Bovenkamp II uitgegeven.
De projectmatige woningen worden in zijn geheel door de VOF Bovenkamp II verkocht. Deze zijn in uitvoering.

De Kolk
In het noordoosten van Wapenveld, nabij de wijk Ossenkamp bevindt zich de nieuwbouwwijk De Kolk. Het plangebied grenst aan de westzijde aan de woonwijk Ossenkamp. De oostzijde van het plangebied wordt omsloten door de waterloop Nieuwe Wetering en de Werverweg. Aan de noordzijde sluit het plangebied aan op agrarische percelen.
Op 20 september 2010 heeft de raad de grondexploitatie De Kolk vastgesteld. In totaal worden er 100 woningen gebouwd, waarvan 86 projectmatige woningen en 14 vrije kavels bestemd voor zowel vrijstaande als twee-onder-een-kapwoningen. De vrije kavels worden door de gemeente uitgegeven, de projectmatige woningen worden door de projectontwikkelaar (Geveke) verkocht.

Wezeweg 4
Ten zuiden van de in aanbouw zijnde nieuwbouwwijk Bovenkamp II worden door de gemeente bouwkavels uitgegeven ten behoeve van particulier opdrachtgeverschap. Het college heeft op 3 april 2012 de grondexploitatie van het complex Wezeweg 4 vastgesteld. De kavels aan de Wezeweg worden samen met de kavels in de Bovenkamp II te koop aangeboden ten behoeve van particulier opdrachtgeverschap. Eén kavel is in 2019 verkocht en één kavel is nog beschikbaar.

Eeuwlandseweg Zuid
In het noorden van de kern Heerde wordt aan de Eeuwlandseweg circa 3,0 hectare aan bedrijfskavels gerealiseerd. De grondexploitatie Eeuwlandseweg-Zuid is op 4 juni 2013 door het college vastgesteld. De gemeente biedt slechts één bedrijfskavel te koop aan, de overige gronden zijn van een externe partij en betreffen ca 9 percelen.

Eeuwlandseweg Noord
Dit complex betreft de ontwikkeling van een woon-werklandschap ten noorden van de Eeuwlandseweg. In de raad van 11 november 2013 is de grondexploitatie van deze gebiedsontwikkeling vastgesteld. In totaal zullen op termijn 13 woon-werkkavels worden gerealiseerd. Bij de vaststelling van de grondexploitatie Eeuwlandseweg-Noord is een variant gekozen waarin de ontwikkeling een aantal jaren wordt uitgesteld. Het uitstel is nog steeds actueel.

In een MPG worden de uitkomsten van de geactualiseerde grondexploitaties weergegeven. Het is een overzicht van de in exploitatie genomen projecten, uitgezet naar tijd, programma en geld. Doel is inzicht te verschaffen in:

• Uitgangspunten geactualiseerde grondexploitaties;
• De actualisatie van de exploitaties en prognoses;
• Afwijkingen ten opzichte van het programma;
• Financiële afwijkingen ten opzichte van het jaar ervoor;
• Verliezen, winsten en risico’s;
• Saldo;
• Tijdsplanning.

De MPG's zijn niet openbaar.